تأثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء ( (نقدی بر بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 | ||
| فصلنامه تحقیقات حقوقی | ||
| مقاله 4، دوره 18، شماره 71، آبان 1394، صفحه 121-143 اصل مقاله (356.11 K) | ||
| نویسنده | ||
| ابوذر ابراهیمی ترکمان | ||
| دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات تهران | ||
| چکیده | ||
| چکیدهعقد اجاره هنگامی که ب هدرستی منعقد شد، وفای به مفاد آن لازم است و اقتضای اصللزوم آن است که فوت یا حجر یکی از دو طرف و یا حتی هر دو طرف عقد اجاره، نتواندبر سرنوشت آن تأثیر بگذارد؛ از همین رو، عقد اجاره همچنان تا پایان مدت اجاره معتبراست. در عقود جایز چنین اصلی پذیرفته نشده و قانون گذار در ماده 954 قانون مدنیتأکید کرده است که کلی ه عقود جایزه به موت احد طرفین منفسخ م یشود. در عقد اجارهبا فوت موجر، ورثه او اجار هبها را دریافت م یکنند و با فوت مستأجر، ورثه او از مورد اجارهانتفاع م یبرند. این اصل کلی فقط زمانی معتبر است که مالکیت م وجر یا مستأج ر برمنفعت، به حیات آنان محدود نشده نباشد و استیفای از عین مستأج ره به مباشرتمستأجر مقید نشده باشد. به عبارت دیگر، در عقد اجاره شرط حیات که از شرایط لازمبرای متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقای آن نیست. ماده 497قانون مدنی عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر یا مستأج ر را اصل اولی تلقیکرده است و این قاعده کلی را با دو استثنا مواجه م یسازد: ابتدا زمانی که موجر فقطبرای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد و فوت کند که در این صورت اجاره باطلمیشود و دوم مباشرت مستأجر در استیفای منفعت به عنوان قید اجاره باشد که در این | ||
| کلیدواژهها | ||
| اجاره؛ فوت موجر؛ فوت مستأجر؛ بطلان اجاره؛ ماده 497 قانون مدنی؛ ماده 499 قانون . مدنی؛ بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 | ||
| عنوان مقاله [English] | ||
| 1 | ||
| چکیده [English] | ||
| صورت نیز با فوت مستأجر، عقد اجاره منحل م یشود. عل یرغم وجود اصل کل ی مزبور،قانون گذار در بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که در حال حاضرصرفا نسبت به قراردادهای اجاره اماکن تجاری و مح لهای کسب و پیشه تا قب ل از1376/7/2 لاز مالاجرا است، اصل عدم بطلان عقد اجاره با موت متعاقدین را در صورتاجتماع وارثین مستأجر متوفی بر فسخ اجاره، نادیده گرفته است و حق فسخ را برایوارثین مستأجر به رسمیت شناخته است. چنین حقی البته ب ی آنکه با قانون مدنی و فقهامامیه سازگار باشد، برای وارثین در نظر گرفته شده است که قابل انتقاد است. The Impact of Contracting Parties’ Death on Rentals(A Critique of Paragraph 4 of Article 12 of the Law ofRelationship between Rente and Tenant Passed in 1977)When a lease contract is properly concluded, its provisions must be fulfilled.The binding nature of the contract requires that the death or incapacitation ofone party or even both parties should not affect the fate of the contract.Therefore, a lease contract remains valid until the termination of the lease.Invoidable contracts, this principle has not been adopted by the Iranian law andArticle 954 of the Civil Code stresses that all voidable contracts will benullified on the death of a party. In a lease contract, when the renter dieshis/her heirs will receive the rent and, when the tenant dies, his/her heirs willprofit from the object of the lease.This general principle will be valid only ifthe renter’s or tenant’s ownership is not limited to their lifetime and if takingpossession, by the tenant, of the object of the lease is not restricted to his/herin person. In other words, in a lease contract, the condition of being alivewhich is necessary for the parties is a requirement for the conclusion of thecontract and not for its continuation. Article 497 of the Civil Code regards asa principle the validity of contract after the renter’s or tenant’s death butmakes two exceptions to this general rule: First, when the renter, being theowner of the benefit only during his/her lifetime, dies. In this case thecontract will be nullified. Second, if it is stipulated in the contract that thetenant should take possession of the object of lease in person. In this case thecontract will be nullified too by his/her death.Despite this general principle,in Article 12(4) of the 1977 (1356) Law on the Relationship between Renterand Tenant, which is currently enforced only for the lease of commercial andbusiness premises before 02/07/1376 (1997),legislators have recognized theheirs’ right to nullify the contract if they all agree to do so. Such a rightwhich is conferred on heirs while, of course, not being consistent with theCivil Code and Imami Jurisprudence (Figh), is open to criticism.Key WordsLeaserent, Renter’s death, Tenant’s death; Nullity of lease/rental, Article496 of Iranian Civil Code, Article 499 of Iranian Civil Code, Article 12(4) ofthe Law on Relationship between Renter and Tenant. | ||
| مراجع | ||
|
1. ابن فهد حلی، احمد بن محمد؛ المهذب البارع فی شرح مختصر الناف ع، ج 3،قم، مؤسسه نشر اسلامی، 1411 ه.ق. 2. البروجردی، شیخ مرتضی؛ مستند العروه الوثقی، کتاب الاجاره، محاضرات آیة الله العظمی خوئی ، . قم،المطبعه العلمیه، منشورات مدرسه دار العلم، 1365 3. توحیدی، محمدعلی؛ مصباح الفقاهة، (تقریرات درس آیت اللّه سید ابوالقاسم خویی)، ج 7، مطبع ه سیدالشهداء، قم، . 4. جعفری لنگرودی، محمد جعفر؛ الفارق، ج 4، چاپ اول، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1386 5. الحسینی العاملی، السید محمد جواد؛ مفتاح الکرامه فی شرح قواعد العلامه، ج 7، بیروت ، داراحیاءالتراث العربی، (بی تا). 6. حلی، الحسن بن یوسف بن علی بن المطهر ؛ مختلف الشیعه ، ج 6، مسئله 6، قم ، مکتب الاعلام الاسلامی، 1417 ه.ق. 7. السنهوری، عبدالرزاق؛ عقد الایجار، دارالعلم للطباعه و النشر و التوزیع، (بی تا). 8. الشیخ احمد بن محمد المعروف بالمقدس الاردبیلی؛ مجمع الفائده و البرهان، ج 10 ، قم، مؤسسه النشر الاسلامی، 1405 ه.ق. 9. طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم؛ العروه الوثقی، ج 5،الطبعه الثانیه، قم، مؤسسه النشر الاسلامی التابعه لجماعه المدرسین بقم المشرفه، 1424 ه.ق. 10 . الطوسی، شیخ محمد بن الحسن؛ الخلاف، ج 3، قم، مؤسسه النشر الاسلامی، 1411 ه.ق. 11 . العاملی، زین الدین بن علی؛ الشهیدالثانی ؛ مسالک الافهام الی تنقیح شرائع الاسلام، ج 5، قم ، مؤسسه المعارف الاسلامیه، 1414 ه.ق. 12 . العلمائی، ابوالفضل؛ مناهج الهدایه فی مباحث الاجاره، قم المشرفه، مطبعه الحکمه، ر بی ع الآخر 1388 ه.ق. فصلنامه تحقیقات حقوقی شماره 71 تأثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء 143 13 . فاضل لنکرانی، محمد؛ تفصیل الشریعه فی شرح تحریر الوسیله؛ الاجاره، قم، مرکز فقهی ائمه اطهار، 1423 ه.ق. . 14 . کاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی (عقود معین)، ج 3، تهران، نشر یلدا، 1369 . 15 . کاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی، درس - هایی از عقود معین، ج 1، چاپ نهم، کتابخانه گنج دانش، 1385 16 . کاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، ج 1، چاپ چهارم، تهران، شرکت سهامی انتشار، .1376 17 . کاتوزیان، ناصر؛ گامی به سوی عدالت؛ مجموعه مقالات؛ مقاله: مبنای حقوقی انفساخ عقد جایز در اثر مرگ و حجر یکی از دو طرف؛ ج 2،انتشارات دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، چاپ اول، . زمستان 1379 18 . موسوعه الفقه الاسلامی طبق المذهب اهل البیت علیهم السلام، مؤسسه دایره المعارف الفقه 1436 ه.ق. ، الاسلامی، ج 4 19 . الموسوی الخمینی، سید روح الله؛ تحریر الوسیله، ج 1، قم، مؤسسه النشر الاسلامی، 1404 ه.ق. 20 . نجفی، شیخ محمد حسن؛ جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، دار احیاء التراث، ج 9، بیروت، دار الکتب الاسلامیه، (بی تا). 21 . هاشمی شاهرودی، سید محمود؛ کتاب الاجاره، ج 1، قم، مؤسسه دایره المعارف الفقه الاسلامی طبق المذهب اهل البیت(ع)، 1423 ه.ق. | ||
|
آمار تعداد مشاهده مقاله: 3,828 تعداد دریافت فایل اصل مقاله: 784 |
||